8 phút đọc
Sau những đợt giải phóng mặt bằng quy mô lớn phục vụ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại Hà Nội, không ít thửa đất ven đường rơi vào tình trạng diện tích bị thu hẹp đáng kể. Dù chính quyền các cấp đã tích cực vận động người dân thực hiện hợp thửa, hợp khối nhằm xóa bỏ tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo”, hàng loạt hộ gia đình vẫn đang mắc kẹt trong thế tiến thoái lưỡng nan do bất đồng ý kiến hoặc vướng mắc về mặt pháp lý.
Thực trạng đất siêu mỏng, siêu méo sau giải phóng mặt bằng
Khảo sát thực tế dọc các tuyến đường giao thông trọng điểm như Vành đai 1 và Vành đai 2,5 cho thấy sự xuất hiện của hàng chục mảnh đất có hình thù dị dạng, diện tích khiêm tốn chỉ vài mét vuông. Hầu hết các ô đất này đang trong tình trạng quây tôn tạm bợ, cửa đóng then cài do chưa thể xây dựng hay giao dịch.
Tại phường Khương Đình, câu chuyện của gia đình ông Vũ Thanh Hải (64 tuổi) là một ví dụ điển hình. Khu đất gốc rộng hơn 120 m² do bố ông mua từ năm 1993 được chia cho 4 người con, dùng chung con ngõ rộng 1,5 m. Sau khi máy ủi của dự án đường Vành đai 2,5 đi qua, diện tích còn lại của các hộ tụt giảm nghiêm trọng: diện tích đất ông Thắng chỉ còn 3,5 m², bà Mai còn 7,5 m², bà Hà còn 11,5 m² và ông Hải còn 18,5 m².
Tương tự, tại phố Chính Kinh (phường Thanh Xuân), căn nhà 50 m² của anh Vũ Hưng bị giải tỏa chỉ còn lại đúng 1 m². Mảnh đất của mẹ anh liền kề còn hơn 40 m², cộng với hai hộ hàng xóm còn 5 m² và 7 m². Dù bốn gia đình đã thống nhất phương án gom chung cả phần ngõ cũ để đạt tổng diện tích khoảng 70 m², nguyện vọng hợp thửa vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục vì chờ hướng dẫn.
Bên cạnh sự đồng thuận, nhiều trường hợp rơi vào bế tắc do không tìm được tiếng nói chung. Điển hình như trường hợp của anh Quang ở phố Chính Kinh; phần đất còn lại sau giải tỏa rộng hơn 5 m², nơi hẹp nhất chưa đầy 30 cm. Anh Quang chọn cách dựng ki-ốt mỏng quây tôn sát tường nhà chị Thoa, án ngữ một phần mặt tiền đường mới của nhà chị Thoa dù chị đã nhiều lần ngỏ ý mua lại.
Quy định hiện hành và điểm nghẽn thủ tục hành chính
Theo thống kê, tính đến tháng 5/2026, Hà Nội đã tiến hành giải phóng mặt bằng tại 1.428 dự án, bao gồm 27 dự án trọng điểm. Quá trình cắt dọc, xẻ ngang các khu dân cư cũ phát sinh nhiều mảnh đất diện tích nhỏ. Chỉ tính riêng đoạn tuyến Vành đai 2,5 qua phường Khương Đình đã phát sinh 76 trường hợp đất dưới 15 m²; tuyến Vành đai 1 qua quận Đống Đa ghi nhận 21 trường hợp.
Về mặt quản lý kiến trúc, Quyết định 73 của UBND TP Hà Nội nêu rõ các ô đất mặt đường sau giải tỏa có diện tích dưới 15 m² về nguyên tắc không được phép xây dựng (trừ trường hợp đặc biệt kẹp giữa hai nhà liền kề, có cạnh trên 3 m và đủ điều kiện bố trí công năng tối thiểu). Đối với lô đất từ 15 m² trở lên có một cạnh nhỏ hơn 3 m, chủ sở hữu chỉ được phép xây 1 tầng với chiều cao không quá 4,5 m.
Để tháo gỡ khó khăn, tại Thông báo số 723 ngày 8/8, UBND TP Hà Nội đã giao Sở Tư pháp căn cứ Luật Thủ đô 2026 tham mưu ban hành quy định mới nhằm xử lý triệt để các trường hợp đất không đủ điều kiện tồn tại. Trong khi chờ văn bản hướng dẫn chính thức, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng chính quyền các phường như Yên Hòa, Láng, Cầu Giấy, Khương Đình đang vận động người dân tự thỏa thuận hợp thửa.
Bà Trịnh Thị Dung, Chủ tịch UBND phường Yên Hòa, cho biết chính quyền địa phương luôn sẵn sàng hỗ trợ tối đa thủ tục cho các hộ có nguyện vọng gộp đất, tuy nhiên đến nay phường vẫn chưa tiếp nhận được hồ sơ nào.
Giải pháp pháp lý và ba nguyên tắc cốt lõi khi hợp thửa
Đánh giá về thực trạng này, luật sư Trần Xuân Tiền (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định việc xuất hiện các căn nhà dị dạng sẽ làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và giảm hiệu quả đầu tư của các tuyến đại lộ. Ông chỉ ra người dân sở hữu đất hẹp hiện có ba lựa chọn: đề nghị Nhà nước thu hồi nốt; giữ lại nhưng chịu sự quản lý xây dựng nghiêm ngặt; hoặc chủ động hợp thửa với hộ liền kề.
Luật sư Tiền cũng làm rõ một hiểu lầm phổ biến: hợp thửa không đơn thuần là việc gom các sổ đỏ lại với nhau. Theo quy định pháp luật, việc hợp thửa chỉ thực hiện được khi các mảnh đất thuộc cùng một chủ sử dụng. Do đó, các gia đình buộc phải thông qua bước trung gian: ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn có công chứng để chuyển quyền sử dụng đất về một chủ thể duy nhất (một cá nhân, nhóm đồng sở hữu hoặc pháp nhân), sau đó mới đăng ký biến động địa chính.
Để đảm bảo quyền lợi và tránh phát sinh tranh chấp về sau, luật sư khuyến cáo ba nguyên tắc cốt lõi:
- Định giá sát thực tế: Cần tiến hành đo đạc lại ranh giới, xác định rõ tính pháp lý và tính toán tỷ lệ góp vốn dựa trên giá trị thương mại thực tế của từng vị trí (mặt tiền hay trong ngõ), tuyệt đối không cào bằng theo diện tích mét vuông.
- Ràng buộc bằng hợp đồng công chứng: Tất cả các thỏa thuận liên quan đến phân chia lợi nhuận, nghĩa vụ thuế phí, quyền quản lý hay phương án rút vốn, thừa kế đều phải được thể hiện chi tiết bằng văn bản công chứng. Giấy viết tay hay vi bằng đều không đủ cơ sở pháp lý bảo vệ khi ra tòa.
- Thẩm định trước quy hoạch: Người dân cần chủ động làm việc trước với chính quyền địa phương và Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo thửa đất sau khi gom đủ điều kiện cấp phép xây dựng như kỳ vọng trước khi tiến hành sang tên.
Cuộc sống tạm bợ trong lúc chờ hướng dẫn chính thức
Trong thời gian chờ đợi các quy định hướng dẫn chi tiết từ chính quyền thành phố, nhiều hộ gia đình phải tự xoay xở trong điều kiện sinh hoạt vô cùng chật chội. Hộ gia đình sở hữu mảnh đất 3,5 m² buộc phải dọn đi nơi khác do diện tích quá nhỏ không thể ở. Ông Hải đã bán căn hộ tái định cư để lấy chi phí cải tạo lại phần đất 18,5 m² làm chỗ ở tạm.
Trong khi đó, gia đình bà Mai (60 tuổi) phải đem gửi bớt đồ đạc để lấy chỗ sinh hoạt trên diện tích 7,5 m², đồng thời tính phương án mua lại phần đất 3,5 m² của người em nhằm nới rộng không gian. Bà Mai chia sẻ mong muốn bằng mọi giá vẫn muốn bám trụ lại mảnh đất mặt đường để làm ăn mưu sinh.
Hiện tại, thời điểm ban hành văn bản hướng dẫn thủ tục chi tiết từ UBND TP Hà Nội và Sở Tư pháp vẫn là điều mà người dân đang ngóng chờ. Việc sớm có cơ chế pháp lý rõ ràng sẽ là yếu tố quyết định giúp giải quyết dứt điểm các trường hợp đất siêu mỏng, siêu méo, góp phần hoàn thiện hạ tầng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các hộ dân vệt mặt đường.
Nguồn tham khảo: Xem bài gốc
