7 phút đọc
Sau khi các dự án mở đường lớn tại Hà Nội hoàn thành giải phóng mặt bằng, nhiều mảnh đất diện tích khiêm tốn đã xuất hiện dọc các tuyến vành đai. Mặc dù chính quyền địa phương tích cực vận động người dân hợp thửa để xóa bỏ tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo”, hàng loạt hộ dân vẫn gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn pháp lý cụ thể hoặc bất đồng ý kiến với xóm giềng.
Nhiều diện tích đất siêu nhỏ phát sinh sau giải tỏa
Quá trình mở rộng đô thị và xẻ dọc các khu dân cư cũ tại Hà Nội đã để lại không ít phần đất thừa có hình thù dị dạng. Tính đến thời điểm tháng 5/2026, thành phố triển khai giải phóng mặt bằng cho 1.428 dự án, trong đó gồm 27 dự án trọng điểm. Chỉ riêng khu vực tuyến Vành đai 2,5 qua phường Khương Đình đã ghi nhận 76 trường hợp đất dưới 15 m2, còn tuyến Vành đai 1 qua quận Đống Đa có 21 trường hợp tương tự.
Tại phường Khương Đình, bốn căn nhà của anh em ông Vũ Thanh Hải (64 tuổi) trên mảnh đất do bố mua từ năm 1993 nay bị thu hẹp đáng kể khi dự án Vành đai 2,5 đi qua. Từ diện tích hơn 30 m2 mỗi căn, phần đất còn lại của ông Thắng chỉ còn 3,5 m2, bà Mai còn 7,5 m2, bà Hà còn 11,5 m2 và ông Hải còn 18,5 m2. Nhìn từ phía cầu Khương Đình, các khối nhà mỏng dính đứng chênh vênh giữa đường mới và ngõ cũ.
Trường hợp khác tại phố Chính Kinh, phường Thanh Xuân, căn nhà 50 m2 của gia đình anh Vũ Hưng thu hẹp chỉ còn vỏn vẹn 1 m2. Đất nhà mẹ anh còn hơn 40 m2, cùng hai hộ xung quanh còn 5 m2 và 7 m2. Dù bốn hộ dân đã thống nhất gom chung ngõ để thành khu đất 70 m2, việc gộp sổ vẫn chưa thể tiến hành.
Ngoài ra, khảo sát dọc Vành đai 1 và Vành đai 2,5 ghi nhận hàng chục căn nhà siêu mỏng bị quây tôn tạm, đóng cửa. Tại phố Chính Kinh, anh Quang sở hữu mảnh đất hơn 5 m2 sau giải tỏa, vị trí hẹp nhất chưa đầy 30 cm. Anh đã dựng một ki-ốt mỏng che một nửa mặt tiền nhà chị Thoa (80 m2). Dù chị Thoa ngỏ ý mua lại để làm đẹp mặt tiền nhưng chủ đất nhất quyết không bán.
Vướng mắc pháp lý và quy định hiện hành về xây dựng
Theo Quyết định 73 của UBND TP Hà Nội về quản lý kiến trúc, các thửa đất mặt đường còn lại sau giải tỏa dưới 15 m2 về nguyên tắc không được phép xây dựng. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt có cạnh trên 3 m, nằm kẹp giữa hai nhà liền kề và đáp ứng công năng tối thiểu. Với diện tích từ 15 m2 trở lên nhưng có một cạnh dưới 3 m, chủ sở hữu chỉ được phép dựng công trình một tầng, chiều cao tối đa 4,5 m.
Chính quyền thành phố luôn khuyến khích người dân gộp đất để đạt diện tích chuẩn từ 15 m2 trở lên. Để giải quyết các vướng mắc, tại Thông báo số 723 ngày 8/8, UBND TP Hà Nội đã giao Sở Tư pháp căn cứ Luật Thủ đô 2026 tham mưu quy định mới để xử lý triệt để các khu đất không đủ điều kiện tồn tại. Sở Tài nguyên và Môi trường cùng chính quyền các phường như Láng, Cầu Giấy, Yên Hòa, Khương Đình cũng tích cực vận động người dân tự thỏa thuận.
Bà Trịnh Thị Dung, Chủ tịch UBND phường Yên Hòa, chia sẻ rằng chính quyền phường luôn sẵn sàng hỗ trợ thủ tục tối đa cho những hộ có nhu cầu hợp thửa. Tuy nhiên, đến nay địa phương vẫn chưa tiếp nhận được hồ sơ nào do người dân vẫn đang chờ đợi hoặc không đạt được thỏa thuận.
Khuyên bảo pháp lý để hợp thửa an toàn và hiệu quả
Theo phân tích của Luật sư Trần Xuân Tiền (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), việc xuất hiện các dãy nhà dị dạng hai bên đại lộ làm giảm thẩm mỹ đô thị và hiệu quả đầu tư. Những hộ dân có mảnh đất nhỏ hẹp chỉ có ba lựa chọn chính: đề nghị Nhà nước thu hồi hết phần còn lại, tiếp tục giữ đất nhưng chịu hạn chế xây dựng khắt khe, hoặc chủ động hợp thửa với nhà liền kề.
Luật sư Tiền lưu ý rằng nhiều người dân nhầm tưởng hợp thửa chỉ đơn thuần là gộp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại với nhau. Về mặt pháp lý, thủ tục hợp thửa chỉ thực hiện được khi các mảnh đất thuộc về cùng một chủ sở hữu. Do đó, các hộ gia đình phải thực hiện các bước trung gian như ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn có công chứng để đưa tài sản về một chủ thể duy nhất trước khi đăng ký biến động.
Để tránh các rủi ro và tranh chấp phát sinh trong quá trình gộp đất, người dân được khuyến nghị thực hiện 3 nguyên tắc cốt lõi:
- Định giá dựa trên thực tế: Cần đo đạc lại ranh giới, xác định rõ tính pháp lý và phân chia tỷ lệ góp vốn theo giá trị thương mại thực tế của từng vị trí (mặt tiền hay trong ngõ), không áp dụng phương thức cào bằng theo diện tích mét vuông.
- Lập hợp đồng công chứng đầy đủ: Tất cả thỏa thuận liên quan đến phân chia lợi nhuận, nghĩa vụ thuế, quyền quản lý, kịch bản rút vốn hay thừa kế phải được công chứng hợp pháp. Giấy viết tay hoặc vi bằng không có giá trị bảo vệ tối ưu trước pháp luật.
- Thẩm định quy hoạch trước khi giao dịch: Cần làm việc trước với chính quyền phường và Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo mảnh đất sau khi hợp thửa đủ điều kiện cấp phép xây dựng theo nhu cầu.
Cuộc sống tạm bợ trong lúc chờ hướng dẫn chính thức
Trong khi chờ quy định và thủ tục mới được ban hành, nhiều gia đình vẫn phải xoay xở chật vật trong không gian sinh hoạt chật hẹp. Gia đình ông Hải có người em sở hữu 3,5 m2 không thể ở được nên đã chuyển đi nơi khác. Ông Hải phải bán căn hộ tái định cư để lấy tiền cải tạo phần đất 18,5 m2 ở tạm. Bà Mai (60 tuổi) chọn cách gửi bớt đồ đạc để sinh hoạt trên diện tích 7,5 m2 và cân nhắc mua lại phần đất của người em với quyết tâm bám trụ lại mặt đường mới.
Hiện tại, thời điểm ban hành chính thức quy định mới từ UBND TP Hà Nội dựa trên Luật Thủ đô 2026 cũng như thời gian xử lý dứt điểm các hồ sơ xin hợp thửa còn tồn đọng vẫn đang chờ sự tháo gỡ từ cơ quan chức năng.
Nguồn tham khảo: Xem bài gốc
